Sused si kúpil garzónku na sídlisku a odteraz je to expert na nehnuteľnosti. Pri každom stretnutí na chodbe spomenie, koľko mu "padá" mesačne do vrecka, a tvári sa, že objavil perpetuum mobile. Nikdy nespomenie, že tri mesiace hľadal nájomníka, že mu vytopili kúpeľňu, alebo že opravu bojlera platil z kreditky. ETF investor naproti tomu nemá o čom rozprávať pri výťahu. Otvorí appku, uvidí zelené alebo červené číslo, zavrie appku. Žiadna dráma, žiadne historky. A možno práve preto pôsobí nehnuteľnosť ako sexi investícia a nudný fond ako niečo pre účtovníkov v teplákoch.
Matematika, ktorú si nikto nerobí na obrúsku
Byt za 180 000 eur v slovenskom krajskom meste vynesie na prenájme, ak máte šťastie na nájomníka a smolu na opravy, hrubý výnos okolo štyroch až piatich percent ročne. Po odpočítaní dane z príjmu, poistenia, fondu opráv, občasnej neobsadenosti a amortizácie sa čisté číslo zvykne zmenšiť na dve až tri percentá. K tomu treba pripočítať potenciálny rast hodnoty nehnuteľnosti, ktorý v posledných rokoch pôsobil ako istota, ale istota to nikdy nebola — spýtajte sa majiteľov bytov v Španielsku roku 2009.
Globálny akciový ETF typu MSCI World dával za posledných tridsať rokov priemerný ročný výnos okolo sedem až osem percent po inflácii, s dividendami reinvestovanými. Bez telefonátov od nájomníka, že kvapká kohútik. Bez toho, aby ste sa v nedeľu obliekali a išli riešiť rozbité okno. Volatilita je vyššia, to je fakt — ale volatilita, ktorú nevidíte každý deň v cene bytu, len preto, že byty sa neoceňujú denne, neznamená, že tam nie je.
Nehnuteľnosť je investícia, ktorá sa dá vidieť. ETF je investícia, ktorej sa treba naučiť veriť bez toho, aby sa dala ohmatať.
Páka je droga, aj keď sa volá hypotéka
Skutočný dôvod, prečo sa nehnuteľnosti niekomu oplatia viac než na papieri, sa nazýva pákový efekt. Ak si na byt zoberiete hypotéku a zaplatíte len dvadsať percent z vlastného, každé zhodnotenie nehnuteľnosti sa počíta z celej sumy, nie len z vášho vkladu. To isté sa dá spraviť aj s ETF cez maržový úver, ale málokto to robí, pretože banky vám na kúpu fondu nedajú výhodný úrok so splatnosťou tridsať rokov — na byt áno. Práve táto asymetria, nie samotný výnos, je dôvod, prečo sa realitám hovorí, že "zbohatli na nich aj hlupáci". Zbohatli na cudzích peniazoch, nie na vlastnej genialite.
Problém nastáva vo chvíli, keď sa úrokové sadzby pohnú, ako sa pohli v roku 2022, a splátka hypotéky prestane byť príjemným detailom a stane sa hlavnou témou večere. Pákový efekt funguje obojsmerne — zosilňuje zisky, ale rovnako ochotne zosilňuje straty a stres. ETF kúpené za hotové peniaze túto vlastnosť nemá. Padne, ale nezavolá vám banka, že chce peniaze späť.
Čo vlastne kupujete, keď kupujete pokoj
Rozdiel medzi bytom a fondom nie je len finančný, je psychologický. Byt dáva pocit kontroly — môžete si vybrať nájomníka, vymaľovať stenu, ísť sa pozrieť, či dom ešte stojí. ETF vyžaduje dôveru v systém, ktorý nevidíte a neovplyvníte. Pre niektorých ľudí je táto neistota neúnosná, aj keby im čísla hovorili, že fond je efektívnejší. Pre iných je práve absencia práce tou najväčšou výhodou — žiadne telefonáty o kohútiku, žiadne hľadanie nájomníka pred Vianocami.
Rozumná odpoveď na otázku byt alebo ETF asi neexistuje, existuje len odpoveď na otázku, koľko času, nervov a hotovosti ste ochotní obetovať za pocit, že vlastníte niečo hmatateľné. Sused na chodbe bude mať vždy lepšiu historku. Len dúfajme, že mu tá historka nezostane na krku vo forme neobsadeného bytu, keď sa raz sadzby opäť pohnú tam, kam sa hýbu vždy — nečakane.