Sused si práve kúpil trojizbový byt na sídlisku a pri kontajneroch mi hrdo oznámil, že „konečne neplatí niekomu inému hypotéku, ale sebe“. Prikývol som, zdvorilo mu zablahoželal a v duchu si spočítal, že pri jeho úrokovej sadzbe zaplatí banke za tridsať rokov skoro toľko, koľko stojí byt samotný ešte raz. Ale to sa pri kontajneroch nehovorí. Pri kontajneroch sa hovorí o istote, o tehličke, o tom, že nájom sú vyhodené peniaze. Škoda, že táto veta neplatí ani zďaleka tak jednoznačne, ako znie.
Rovnica kúpa verzus nájom nie je otázka morálky, ale aritmetiky, a slovenská domácnosť má bohužiaľ tendenciu riešiť ju srdcom. Vlastníctvo bytu je v tejto krajine takmer národným športom — vlastní ho cez osemdesiat percent domácností, čo je jedno z najvyšších čísel v Európskej únii. Lenže vysoká miera vlastníctva neznamená, že ide o dobrú finančnú stratégiu. Znamená to len, že sme sa tak rozhodli ako spoločnosť, väčšinou z historických dôvodov, ktoré s výnosnosťou investície nemajú nič spoločné.
Čo vlastne platíte, keď platíte hypotéku
Predstavme si byt za 150-tisíc eur, dvadsaťpercentnú akontáciu a hypotéku na zvyšok pri súčasných sadzbách okolo štyroch percent na tridsať rokov. Mesačná splátka vyjde na približne 570 eur. K tomu si treba pripočítať fond opráv, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a údržbu, ktorá sa netýka nájomníka, lebo tú rieši majiteľ. Realisticky sa dostávame na sumu okolo 700 eur mesačne, ktorá odchádza z účtu bez ohľadu na to, či sa vám práve pokazí kotol alebo praskne stúpačka.
Nájomník za rovnaký byt zaplatí v Bratislave niečo medzi 750 až 900 eurami, v menších mestách pokojne aj o polovicu menej. Rozdiel medzi nájmom a splátkou hypotéky teda nie je taký dramatický, ako sa zdá na prvý pohľad — a práve tu sa začína tá časť rovnice, ktorú väčšina ľudí nepočíta vôbec. Čo sa stane s tou akontáciou, teda s tridsiatimi tisícmi eur, ktoré vlastník vložil do bytu a nájomník má stále k dispozícii?
Alternatívne náklady, o ktorých sa nehovorí
Ekonómovia tomu hovoria oportunitné náklady a je to najzanedbávanejšia časť celej debaty. Tridsaťtisíc eur investovaných do širokého akciového indexu s priemerným historickým výnosom okolo sedem percent ročne po tridsiatich rokoch narastie na sumu, ktorá vás pri pohľade na kalkulačku prinúti odložiť kávu. Ani netreba počítať presne — stačí vedieť, že zloženie úrokov na takomto horizonte urobí z malej sumy veľkú, kým byt v tom čase možno ešte stále nebude splatený úplne kvôli úrokom, ktoré banka pripočítava po celé roky.
Byt nie je investícia, byt je bývanie. Ak vám prinesie aj zisk, je to bonus, nie záruka.
Samozrejme, nájomník túto výhodu využije iba vtedy, ak ušetrený rozdiel skutočne investuje namiesto toho, aby ho minul na dovolenky a nový telefón každý rok. A presne v tomto bode sa teoretická matematika stretáva s realitou ľudskej povahy. Vlastníctvo bytu funguje ako nedobrovoľné sporenie — splátku zaplatiť musíte, inak vám banka zoberie byt. Investovanie voľných peňazí je dobrovoľné, a dobrovoľné veci sa v praxi robia oveľa menej disciplinovane, ako si myslíme pri čítaní článkov, ako je tento.
Kedy sa oplatí kúpiť a kedy radšej nie
Kúpa bytu dáva zmysel, ak plánujete zostať na jednom mieste minimálne sedem až desať rokov, lebo transakčné náklady — provízia realitke, kolky, právne služby, daň z prevodu — sa rozpustia až po dlhšom čase. Ak neviete, kde budete o tri roky bývať, kúpa bytu vás uväzní práve vo chvíli, keď budete potrebovať flexibilitu najviac. Nájom naopak dáva zmysel, ak máte disciplínu rozdiel skutočne investovať a zároveň si vážite slobodu presťahovať sa za prácou bez toho, aby ste najprv museli predať nehnuteľnosť v neistom trhu.
Existuje aj tretia možnosť, o ktorej sa hovorí menej — kúpiť byt a neskôr ho prenajať, kým sami bývate v nájme tam, kde vám to vyhovuje. Znie to komplikovane, ale pre niekoho, kto chce vlastniť nehnuteľnosť ako aktívum a zároveň si zachovať mobilitu, to môže byť rozumnejšie riešenie než klasická binárna voľba kúpiť alebo prenajímať si.
Sused pri kontajneroch má pravdu v jednej veci — bude bývať v byte, ktorý raz bude jeho, a to má hodnotu, ktorú tabuľka v exceli nezachytí úplne presne. Pokoj, istota, možnosť vymaľovať steny na farbu, akú chcete, to všetko sa do čísel nedá premeniť. Len by som si prial, aby si aspoň raz predtým, než pri tých kontajneroch niekomu vysvetľuje, že nájom sú vyhodené peniaze, otvoril kalkulačku zloženého úročenia. Možno by mu to vysvetlenie prišlo trochu menej jednoduché.