Sused Marek si pred troma rokmi kúpil byt, lebo "nájom sú vyhodené peniaze". Dnes platí hypotéku, fond opráv, poistenie, novú kuchyňu na splátky a raz za čas si so smiechom, ktorý znie ako plač, spomenie, že kedysi platil nájom a nemusel riešiť netesniace okno. Nie je hlúpy. Len rátal so vzorcom, ktorý mu niekto povedal v krčme, nie s číslami, ktoré by mu vydržali cez zimu.
Porovnávanie nájmu a kúpy sa väčšinou zvrhne na jednu vetu: "nájom je to isté ako splátka, len bez toho, že by ti raz byt patril". Znie to logicky, presne tak logicky, ako znejú veci, ktoré sú z polovice pravda. Reálna cena bývania sa neskladá len z mesačnej sumy, ktorú posielate prenajímateľovi alebo banke. Skladá sa z desiatky položiek, ktoré si väčšina ľudí nikdy nenapočíta, kým nie je neskoro a podpis už je na zmluve.
Čo sa v splátke hypotéky stratí
Hypotéka na papieri vyzerá ako pevná suma, no v skutočnosti je len vstupenkou do klubu ďalších výdavkov. Fond opráv, ktorý si spoločenstvo vlastníkov odhlasuje bez toho, aby sa vás niekto pýtal na názor. Poistenie nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľnosti, malá, ale existujúca. Údržba, ktorá sa v nájme rieši jedným telefonátom majiteľovi, kým vo vlastnom byte riešite vy, kde zohnať niekoho, kto opraví kotol skôr než o dva týždne.
K tomu treba pripočítať úroky, ktoré v prvých rokoch hypotéky tvoria väčšinu splátky, kým istina sa hýbe pomalosťou ľadovca. Ak si niekto myslí, že po piatich rokoch platenia hypotéky "má odplatené polovicu bytu", často je nepríjemne prekvapený, keď sa pozrie na amortizačnú tabuľku. Banka si svoje vezme skôr, než začnete splácať skutočnú hodnotu nehnuteľnosti.
Skutočná cena vlastného bývania sa neschová do jedného čísla na výpise z banky — schová sa do desiatich menších, ktoré si nikto nezráta dokopy.
Čo sa v nájme stratí opačným smerom
Nájomníci majú tendenciu vidieť len jednu stranu mince — tú, kde neplatia úroky a nezaväzujú sa na tridsať rokov. Zabúdajú však na alternatívne náklady vlastného kapitálu. Ak by ste mali na akontáciu, povedzme, tridsaťtisíc eur, a namiesto kúpy bytu by ste ich investovali do rozumného indexového fondu, mohli by ste za desať rokov mať slušný výnos, ktorý sa v žiadnej kalkulačke hypotéky neobjaví. Nájom je drahý, ale nie je to jednosmerná strata — je to cena za flexibilitu a za to, že vaše peniaze môžu pracovať inde, nie zamurované v tehlách na Kramároch.
Reálne porovnanie preto vyžaduje jednu vec, ktorú väčšina ľudí robiť nechce: sadnúť si a spočítať čistú súčasnú hodnotu oboch scenárov na rovnaký časový horizont, povedzme desať alebo pätnásť rokov. Zahrnúť rast cien nájmov, ktorý v mestách ako Bratislava alebo Košice nie je zanedbateľný. Zahrnúť očakávaný rast alebo pokles cien nehnuteľností, ktorý nikto nevie s istotou predpovedať, ale odhadnúť sa dá konzervatívne. Zahrnúť náklady na predaj bytu, ak by ste sa časom sťahovali — realitná provízia a dane vedia odkrojiť poriadny kus z toho, čo si predstavujete ako "zisk" z vlastníctva.
Otázka, ktorú si nikto nekladie nahlas
Na konci celého počítania zostáva jedna otázka, ktorá sa netýka Excelu, ale toho, ako chcete žiť. Vlastný byt dáva istotu, že vás nikto nevyhodí po skončení nájomnej zmluvy, a psychologickú hodnotu, ktorú je ťažké premeniť na čísla. Nájom dáva slobodu presťahovať sa, keď sa zmení práca alebo vzťah, bez toho, aby ste rok hľadali kupca. Obe možnosti majú cenu, len jedna je napísaná v zmluve a druhá sa prejaví až vtedy, keď situáciu naozaj potrebujete zmeniť a nemôžete.
Marek dnes hovorí, že keby to vtedy vedel, možno by ešte dva roky počkal a našetril väčšiu akontáciu namiesto toho, aby skočil po prvom byte, ktorý sa mu "oplatil". Možno áno, možno nie — istota, ktorú má teraz, sa nedá spätne oceniť žiadnym vzorcom. Ale číslo v tabuľke by mu bolo aspoň ukázalo, do čoho ide, namiesto toho, aby sa to dozvedal po splátkach.