Sused si kúpil garsónku na prenájom a teraz o tom hovorí pri každom stretnutí pri kontajneroch. Vraj mu nesie osem percent ročne, čo je viac, než dá banka, viac než index, viac než čokoľvek, čo sa dá vysvetliť za tri minúty pri vynášaní smetí. Keď sa ho opýtate, ako presne k tým ôsmim percentám prišiel, zvyčajne to skončí vetou: nájom vydelil kúpnou cenou. Hotovo. Žiadne dane, žiadna rezerva na opravy, žiadny mesiac, keď byt stál prázdny, lebo nájomník sa odsťahoval tri dni pred koncom výpovednej lehoty a byt potreboval vymaľovať.
Realitné investovanie má jednu vlastnosť, ktorá ho robí zvodným aj nebezpečným zároveň: dá sa nahmatať. Vidíte múry, vidíte nájomníka, vidíte peniaze na účte prvého v mesiaci. Akcie sú abstraktné čísla na obrazovke, byt je hmotný dôkaz, že robíte niečo správne. Lenže práve táto hmatateľnosť zvádza k tomu, že sa počíta len s tým, čo je vidieť, a ignoruje sa všetko, čo sa deje pod povrchom — fond opráv, ktorý si spoločenstvo vlastníkov odhlasovalo na výmenu výťahu, alebo mesiac bez nájomníka, ktorý sa do žiadnej peknej tabuľky nezmestí.
Hrubý výnos je marketing, nie matematika
Hrubý nájomný výnos, teda ročný nájom delený kúpnou cenou, je číslo, ktoré sa hodí do inzerátu realitnej kancelárie. Nehodí sa do rozhodovania o tom, či investícia dáva zmysel. Predstavme si byt v Bratislave kúpený za stotridsaťtisíc eur, ktorý sa prenajíma za sedemsto eur mesačne. Hrubý výnos vychádza na 6,5 percenta a znie to skvele, kým si človek neuvedomí, koľko z tých siedmich stoviek reálne ostane jemu.
Od nájmu treba odpočítať fond opráv a údržby, ktorý pri starších bytoch v Bratislave často presahuje sto eur mesačne. Poistenie nehnuteľnosti. Daň z príjmu z prenájmu, ktorá po odpočítaní paušálnych alebo skutočných výdavkov dokáže odhryznúť pekný kus zisku. K tomu treba pripočítať štatistickú neobsadenosť — aj pri dobrej lokalite a rozumnej cene je bežné, že byt stojí prázdny jeden až dva mesiace ročne medzi nájomníkmi, kým sa nájde nový a kým sa vymaľuje a upratie po predchádzajúcom.
Čistý výnos je to, čo ostane po tom, čo realita odhryzne zo sna. A realita hryzie rada.
Skutočné číslo, s ktorým sa dá pracovať
Keď sa od ročného nájmu odpočítajú všetky reálne náklady vrátane rezervy na väčšie opravy, ktoré prídu raz za desať rokov, ale prídu vždy — nová kúpeľňa, výmena bojlera, oprava strechy, ak ide o rodinný dom — čistý výnos sa v slovenských podmienkach pri byte v dobrej lokalite zvyčajne pohybuje niekde medzi tromi a piatimi percentami ročne. Nie osem. Tri až päť. A to ešte bez zohľadnenia úveru, ktorý väčšina kupujúcich používa a ktorý mení celý výpočet, pretože úrok z hypotéky je ďalší náklad, ktorý treba od výnosu odpočítať, kým sa dostane k číslu, ktoré má nejakú výpovednú hodnotu.
Zaujímavé je, že práve investori, ktorí si tieto čísla spočítajú poctivo a vyjde im nižší výnos, než čakali, často nehnuteľnosť aj tak kúpia. Nie preto, že by sa mýlili v matematike, ale preto, že do rovnice počítajú niečo, čo sa do tabuľky nezmestí — rast hodnoty nehnuteľnosti v čase, istotu hmotného aktíva v období, keď menu nikto neverí, alebo jednoducho fakt, že nehnuteľnosť sa dá odovzdať deťom a akciový účet v hlave väčšiny ľudí akosi nie.
Otázka, ktorú si treba položiť pred podpisom
Skutočná otázka pri realitnom investovaní nikdy nebola, či nehnuteľnosť nesie peniaze. Nesie, takmer vždy. Otázka je, či nesie viac peňazí, než by rovnaká suma zarobila inde s menším množstvom starostí, telefonátov o pokazenej práčke a nervov z nájomníka, ktorý tri mesiace neplatí a vy musíte riešiť, či sa to oplatí ťahať na súd. Pre niekoho áno, pretože má rád, keď vidí, do čoho investoval. Pre iného nie, pretože si radšej kúpi index a v noci spí bez toho, aby mu volali o prasknutom potrubí.
Sused pri kontajneroch svoje osem percent pravdepodobne stále počíta rovnako. Niekedy je lepšie nechať ho v tom presvedčení a spočítať si vlastnú tabuľku doma, v pokoji, s číslami, ktoré sa nehodia do reči medzi vynášaním smetí, ale hodia sa do rozhodnutia, ktoré bude stáť tridsať rokov splátok.